買樓10大誤解 （轉載）

時間: 2010-11-11 05:39 PM

1. 我可以係跌市買樓

一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣 層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你 就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌

樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的 03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上 升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟 發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10) 製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年 代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。

3. 遲早會加息

講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴

我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租

供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額 固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息， 亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協

好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價

錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強

抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具

QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的 美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一 般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國 內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是 由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓 買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工 具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港

要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄 送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有 人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財 產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可 以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)

補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗 (100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價 物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁 有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。

後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。

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發表於2010年11月24日，即SSD(額外印花稅)生效後，淡友開香檳之時。此文曾一度被淡友稱為飛機文。[轉貼]

1. 有利淡消息，業主一定要賤賣

我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4釐，最離譜的一個答5釐，但能夠答0.9~1釐既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只 要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利 息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供 6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。

2. 炒家止賺就叫劈價

呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個橘。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高 材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。

3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓

信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。

4. 全港業主PK，我可以獨善其身

很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都PK，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊PK，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。

5. 我冇能力買樓，所以樓價太高

坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，證明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。

6. 炒家撻訂，我有著數

好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼曬。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓 市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無 啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實 力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓 買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴 左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾傭，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎 講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。

7. 炒家會感到痛苦

任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數 字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎 瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該 係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)

8. 冇炒家樓市升唔起

炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平 10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都 冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒 家，同事成交到一樣有10%傭份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾 agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，傭係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d傭，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些傭，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。

9. 長期睇淡最安全

外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只 係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會 睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時 間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？

我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？

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系列第3作，發表於2011年3月26日，主要針對某些賣樓等跌的淡友而創作的。[轉貼]

本人對上一篇<買樓10大誤解>，寫於2010年11月ssd之前數天，大部分論點都被SSD後的環境驗證。但時至今日，仍然有不少人對香港 樓市存在極為嚴重的誤解，結果輕則貽笑大方，重則一敗塗地，晚年落得訓籠屋的悲慘下場。故今天特別歸納了幾個在Discuss常見的誤解，以正視聽！

11. 1997年泡沫爆破，所以1996年賣樓

根據差餉物業估價署資料，香港2003年再對上一個樓市低谷是1984年第3季，指數是16.7(1999年=100，並非中原指數)，而97年最高位發 生於10月，指數是172.9。即是說，假如有人在84年第3季買了一個16萬7千的物業，並在1997年以172萬9千放出，他的利潤是156萬2千。

很多淡友酸友也有一個極嚴重的誤解，就是「預知」2012~2013會泡沫爆破，就預早在2011賣樓等跌。打個比喻，1996年有人預知1997年爆， 先知先覺地在1996年賣樓。這些「先知」可以用高姿態話俾人聽佢一早估到樓市幾時爆，但實際上佢地既策略極為白痴，原因如下：

1996年1月的指數是105.2，即是說，如在那時賣樓，上面個案的例子可以有88萬5千的利潤，與1997年10月賣樓作比較，賺少了67萬7千。換 句話說，由1984至1997這13年間，樓市有43%的利潤是集中在1996~1997這2年之內，其中25%更是高度集中於1997年的頭10個月！ 因此，即使先知有預知能力，卻沒有太大的賺錢能力，大部份的利潤也在最後關頭白白流走。預計下年爆但今年先賣樓，簡直不知所謂！

我們再睇睇在1996年賣樓的先知是什麼下場。1996年1月指數105.2，有個傻人唔聽先知話，在1998年7月才放，指數108，在泡沫爆破後差不多一年才放，竟然可以反勝先知！

咁究竟今次樓市幾時爆？我唔知。但我再次重申，樓市爆係因為大量業主供唔起樓要劈價賤賣，這是分析樓市的第一道重要定律。我假設聯儲局在2011年6月開 始加息，再每季加半釐(極瘋狂的假設)，而香港銀行跟足，亦要2年時間才P=10釐。我就當佢2013年爆，睇完我上面的分析，各位師兄都應該明白 2011~2013這3年內我們應該做什麼。2011賣樓等跌，基本上等如自殺。

12. 境外有天災人禍，香港樓價會跌

先問大家一個問題：89年64事件，對於8年後就要回歸的香港來說，算不算大事？若算，那樓價應該跌多少？1成？2成？

事實上，89年第2季指數40.8，第3季跌至39.2，只微跌了3.9%，但去到第4季，已反升至41.4，64事件令到大量香港人走資移民，對前途信心盡失，但樓市就硬過鐵，輕輕微調後就一直上升至1995年才出現一次1成以上的向下調整。

一個直接影響香港前途的重大事件，對樓市的影響力只不過是3.9%。數據就是如此。若果有人覺得香港境外死人冧樓可以震散香港樓價，他正在發綺夢。

13. 銀行減優惠 = 加息

有酒家推出1蚊一隻雞吸客，後來改為2蚊一隻雞，消費者就投訴話做乜加價100%，通脹潮又黎。如此無理取閙的消費者，就正正等於那些將「H+1.2%」 稱為「加息」的人。對於供樓人士來說，加息的正確定義是P利率上調。H按由+0.7轉為+1.2，只能稱為「減優惠」，現時正在供樓的業主完全不受減優惠 政策的影響，何來加息？何來週期？

實際上，銀行減H按優惠，即強烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可見將來沒有可能大幅抽升至啟動P的cap位，故只好向「x.x%」的部分動腦筋。 逆向思維，若銀行預計半年後同業拆息可以升至啟動cap位，那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭，半年後立即啟動P的cap位賺個 痛快，為何要減優惠趕客？

14. 居屋 = 用市價7折買樓

居屋實際上並不是政府「補貼」業主，而是政府和業主「合資」購買物業，業主出7成，政府出3成。表面上業主好似好著數，「7折」就可以買到樓，但問題係負 責出其餘3成的那位股東很惡，不但限制業主的售樓對象，更封鎖業主一切(賣樓以外)產生利潤的可能，不可出租，即使供斷了亦不可加按。按道理來說，用7折 買了樓，應可以租俾人，再將3成分給「股東」，而股份佔7成的大股東，要加按融資冇理由要得到只佔3成股份的小股東同意，但事實上居屋就是一種如此荒唐的 系統。再者，買樓時就話7折，到賣樓時，補地價往往任佢up，可以去到樓價的1倍(即地價佔50%)都得。祥益的汪老闆分析得好好，不愧居屋專家之名，佢 話政府起居屋，冇乜人補地價政府其實有著數，因為政府持有的3成業權隨時間升值。事實上補地價是以現市價計，很明顯政府都係咁諗。

嚷要起居屋的人，眼光短淺，只看到買居屋時所謂「折扣」，忽略了業權完整的重要性。事實上只要買遠些少、細些少或舊些少，已經可以有7折，無需和政府這個惡股東「合資」買樓。

再者，居屋是發水最勁的物業種類，沒有露台、沒有大型會所、沒有工作平台，一梯10伙以上，但實用率卻只得8成甚至7成半，那20~25%的面積去了哪裡？

因此，居屋其實對市民有百害而無一利，嚷要起居屋的人，根本唔知乜野係居屋，或者這些人的目的只不過是想增加供應，方便自己買私人樓。

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轉載:

無來一排竟然有人亂 up 一 d 似是而非的言論! 睇到眼火爆! 極忙的情況下, 依然要出個 post 拆解謊言所在!

1. 跌巿借錢難!

只要你手頭有樓價高時的首期,要在跌巿借返跌巿時的 loan 其實唔難, 如果跌巿借唔到錢, 原來係銀行唔肯借, 咁你就錯, 係因為銀行唔知樓巿跌到幾多, 為防止信貨風險, 才唔願借咁多, 即係好友講既估唔足價, 現價 – 估價的 difference 就係 credit buffer, 以防樓巿有咩事, 銀行都有位走, 唔洗 CALL LOAN。如果你連跌巿時都要借 9 成去買樓, 咁我好明確的講一句, 你真係無能力買樓, 呢點係事實, 但唔洗失望, 看埋以下講西。

如果跌巿時, 因為銀行唔知你份工穩唔穩而唔借錢, 咁我諗從以往跌巿的成交可說明, 如果跌巿都有 MORGAGE 做到, 咁即係機會很微, 總好過, 跌巿時真係無左份工, 而又在樓價高時入左巿, 被迫斷供, 做銀主盤, 做負資產。這是跌巿/升巿都係一樣的道理, 並不會因為升巿時買左樓而受惠!!

2. 長期樓價都係升, 幾錢買都唔係問題

先唔計幾年後的樓用實用率計價呢個令現在的發水樓價值下調因素。有人用過去 30 年比, 但呢個趨勢係 30 年前, 用過往的 20 年比, 樓價係升係跌, 大家一睇個圖已知, 唔睇圖, 用 97 價比, 已經唔洗拗! 我都同意 50 年後, 樓價好大機會比現在高, 但明顯, 呢兩年的樓價係因為美國量化印錢, 而做得銀紙貶值, 帶重資金湧入樓巿, 在超低息環境下, 做成的樓泡現象, 你現在買, 和遲 1,2  年買, 可能相差 50% 的樓價, 什至 70%, 用 3 成錢, 或 7 成錢便可買相同的東西, 可不等下? 傻仔都知買平貨總好過買貴貨, 幫人賺錢。

3. 息平趁早還多 d 錢

邊個知幾時加息? 如果只有 3 年的低息期, 樓價比多 30% , 你覺得值嗎? 用下腦諗就知, 呢 d 連小學 6 年級都唔會受騙! 卻出於好友打手口中!! 但唔好唔記得, 每加 1% 息, 你供樓要俾幾多錢息, 你還款期係幾多年, 捱高息要捱幾多年!各國都部署加息的年代, 仲憧量有很長的低息期, 真係騙小學生! 係唔會永遠或長期低息的!

4. 做樓奴 幾十年

銀紙的確會貶值, 但有個譜, 其實所謂貶值, 只係通脹的另一名詞。貨幣的價值要視乎貿易幾多, 出口多少。當時該貨幣的期貨及炒買狀況, 而港元與美元掛勾, 這就要看美元的走勢。同樣一通脹, 你樓的升值能力亦會減少, 這是互相低銷的, 最簡單的方法係即賺即用, 咁就可以與通脹走近。如果講保值, 不如買金, 為何買樓? 長江實業 0001.hk 幾十年前 5 蚊, 而家 120 幾… 為何買樓? 多乜餘! 08 最低時都係 50 幾元。足足 10 倍, 如以現價計, 卻是24倍。而且樓要維修要折舊, 這點又為何唔計? 唯一可爭的係地價, 與及可自住呢 2 樣, 才何為樓宇作保值! 看看而家政府提出的逆按揭, d 老野就係得返層樓咩都無, 又未有人收購, 食都無得食, 有樓, 無樓, 到頭來都可能係一樣, 無話百份百保證買樓可安享晚年!

5. 租樓都有錯

呢點先笑死人, 什麼租金只升不跌, 銀紙卻大幅貶值, 樓價跌時, 你就唔會去租, 係買啦。何來會一世都租樓? 如果無錢買樓, 咁樓價幾多都無關係。即使一世租樓又如何? 起碼唔使負擔 d 咩維持, 第 3 者責任。業主的租金係按當時息率而調節的, 而家講緊每年 5% 回報, 係按巿值現價, 當樓價跌時, 所謂的 5% 亦會係按樓價現價計算, 同你當時買入的價錢絕無任何關係。樓價唔好時, 租金自然大幅回落, 一樣係跟息率行。

6. 要妥協

無錢買巿區樓, 自然要往外移, 呢點係事實!

7. 分明係炒家炒高價

巿場講 supply and demand, 但 supply 俾人壟斷時, 就唔可以有一個巿場價, 係 supply 價惡哂, 之所以, water supply 唔可以由私人機構做就係咁解,否則, 香港 d 窮人, 連香港水喉水都無資格飲, 好多炒家一個人買幾個單位又唔放, 一定要抬高個價先肯放, 好明顯係屈人高價買貨, 熱錢流入就係導致呢 d 炒家出現, 做就左個先天低息環境俾佢地, 用很低成本就可有很大回報。但熱錢一流走, 佢地又好多都燒炭, 走佬或跳樓, 一般小巿民及自住者, 唔想燒炭, 跳樓, 就迫住等佢地炒, 造成今日的局面!

8. 乜有樓在樓巿大跌時可抗跌既咩?

唔洗多講, 看看中原樓盤過往屋苑走趨就說明一切! (點解用 800 萬供完, 都要用 500 萬賣?) 好簡單遮, 這就是樓泡爆破的後果囉! 唔多你企硬! 好似當年 97 過萬一呎買, 後來要幾千元賤賣? 炒家走佬時所造成的大劈價亦是部份因素… 部份高價追入的業主變成銀主盤, 斷供… 加加埋埋造成樓巿不景氣!!

9. 你地睇幾多樓蟹支持就知幾多人晚晚訓唔者, 靠這 7 大謊言作安眼曲催眠就知!

By admin, March 1, 2014 11:17
作者: 83010278301027    時間: 2010-11-11 05:39 PM
http://www.modelcar.hk/?p=10378

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[轉載]真人真事，寫比真係有心買樓O既朋友

2010/12/13 11:18:55 網誌分類: 樓市閒話

13Dec

真人真事，寫比真係有心買樓O既朋友
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13546733&extra=page%3D1

本人上FORUM 一段時間，好多人比出不同意見，幾時入市好，咩位應該入，咩位唔值得入；但係反而好少有朋友用自己過來人經驗去同D未上車又好想上車的朋友去分享，結果太多的意見反而令到真係有心者好混亂，一時又怕買錯，一時又怕買貴，無助的繼續無助，焦慮的繼續焦慮。故此，本人想以一個過來人心態，比D意見真係有心上車的朋友。本人講的事，可能都係老新常談，不過卻係第一身最真實經歷，，希望助人自助啦。  

呢個POST，係想寫比真係有心或者有需要買樓的朋友﹙強調：係真係有需要上車的朋友﹚，因為只有係同一個需要的朋友，先會有共鳴，當中討論先有意思；呢個POST唔係寫比有閒錢想投資，或者買唔買都得，因為呢D朋友最關心咩係旬價，有冇升值能力等，壓力大極都有限，你地的意見，都唔會幫到D好傍惶的朋友，反而會令佢地更混亂，可能真係唔出聲好過。

入正題，本人先講身世。本人而家30幾歲，結婚3年，同太太月入都係3萬幾蚊到，2年前都係咩都冇，辛辛苦苦慳左D錢，用左去結婚，就已經冇咩多餘錢喇。因為結婚要上車﹙係真係有需要，因為屋企細又多人住，根本唔可能婚後一齊住﹚，但又冇錢，當時都好心急；而且2年前D樓係比而家平，不過都唔係真係好平；搵樓時問身邊朋友，兩夫婦都係搵4皮收入，好多都叫我地去供一層300萬以上的樓，因為有會所，包名牌傢具(入埋MORTGAGE)，連屎坑都有TV先叫住得有質素，加埋又可以升值云云；但當時本人已經好掙扎，覺得買一層300萬的樓自住，係真係真係有需要呢，而我又要付出幾多呢?! 會唔會開心呢?! 當時真係好大好大壓力，兩公婆都唔係幾開心；所以對於而家有朋友好心急上車又未上到的，我是真係明白大家心情的。

後來，搵左一段時間，又托好朋友同親戚四圍留意，最後就搵左一個好舊的的拍賣單位，拍賣成交價180萬。賣舊單位係好麻煩的，因為比左好多錢去搞番水電煤，搞律師都唔係輕鬆，總之多野煩。好喇，最後係身邊各方好友，紛紛比意見，話我地蠢，好買唔買買個拍賣盤，又唔係供唔起，點解唔買新樓，間屋又唔會升值云云，總之我地唔照佢意見做，就係錯啦!! 當然當時好煩啦，又懷疑自己係唔係真係做錯決定呢，又好唔開心。

最後問家人同好親的親戚借左20萬首期﹙一成﹚上車，其他就搵MC買保險；之後再借私貸十幾廿萬去裝修，分幾年還；買左幾萬傢具電器，全部係分24期還。24期供晒。籌備過程辛苦，但好開心，因為係為左自己間屋去做；有時千辛萬苦搵到一件襯到色的台布，就可以讓兩個人開心一天了。最後間屋搞好晒，坐在SOFA上睇下碟，飲杯可樂，食下小食，原來有時開心可以好簡單。

說回來，頭2年的日子好手緊，因為各樣東西都係供，供樓唔算貴呀，都係約一萬多少少，但係P-LOAN還款，電器就要額外供多5K，加埋一般開支每個月都3千啦，仲有自己份工的上班使費，MPF，又要交稅，一個月每人就只有幾千銀用，真係幾緊，不過，克苦的日子好快就過左，因為而家電器供完，P-LOAN又差不多，手頭都鬆動左唔少喇。

付出左，有咩收獲呢，而家講。我地兩個好愛呢個單位，因為好企理，好乾淨，冇名牌電器﹙就算有，咪又係甘，名牌煮食爐唔會煮得好食D，名牌洗衣機唔會洗得乾淨好多﹚，但一應俱全。由於係舊樓，500幾呎面積好實用，2房2廳。 有時叫埋班FRIEND上去玩，仲好鬆動，生活都好捨意。

而家個單位已升值70萬，差不多升了35%，逆市仲有得升，可能係因為又考慮番個真正價值掛，不過我地都冇想過賣，因為原來住得開心，供得輕鬆先至係生活質素的一部份。而家手頭鬆動了，開始剩到十幾萬 CASH FLOW，正積極考慮加按買多個百幾萬單位放租，因為計過數都可以；如果冇心水，就留D CASH FLOW直接有平野買為止好過。

學有D C兄C姐講，而家苦盡甘來，都想同真係想上車的朋友分享下一D點滴，希望你地可以做到一個開心的決定，記住，係一個開心的決定。

首先，如果真係為住屋「需要」而上車的，最重要最重要的考慮，係生活的「要」同「求」去到邊；即係，我認為二人家庭有400呎住係「要」，有600呎又最好有TV GAME 房係「求」；或者有交通配套係「要」，在港鐵上蓋好多時其實係「求」；﹙香港地交通便利，係唔係真係一定要5分鐘直達港鐵站﹚。當然，每個人都有不同的「要」「求」，不過我會同你分享，買樓「要」可以幫你定到一個自己舒服的上車位，你一加埋「求」，條數就好襟計，因為地產商可以將一層樓賣到好貴的原因，就係SELL緊「求」，例如咩「巴黎皇宮氣派」、「特大空中泳池」、「全屋名牌家電」等… 唔怕講句，你用得幾多??

第二，要明白，樓房長遠係一定升的，因為地只會越來越少，這是不爭的事實；不過如果你係需要一間屋住，你唔好睇層樓的升值能力，先睇自己的負擔能力，除非你份工好穩陣，鐵飯碗，或者肯定年年有人工加，一定唔怕被炒，就不妨希望不斷升值，層換樓，越住越好，不過如果你有呢份工，相信你唔會為買樓而好煩。講真，香港地有幾多份呢D工?!

否則，你一定要想負擔能力。唔好以為用少於40%總收入供樓，對於兩人的家庭好輕鬆，試想兩公婆月入供三萬五，你用40%供樓，其他家庭開支一般要10%，即係就得番18,000 兩個人使，好似OK喎；不過，已婚的你一定知道其實D錢係好唔見使的，「交稅」、「紅色炸彈」、「家人過節食飯」、「保險」、「MPF」，查實一個人每個月只有幾千蚊使，坐車食飯必用一、兩千… 如果想剩D錢，唔使想。  好喇，最後一個問題，如果其中一個失業，當每個月冇左萬二收入，就唔知條數點計喇。所以，唔好被朋友搞到你溫溫鄧鄧，佢同你講，用月入三萬五可以LEVERAGE一間300幾萬的樓，仲好輕鬆，其實係害緊你。

第三，買樓係為左改善生活質素，生活質素其實係包括埋你住落間屋係唔係開心，愉唔愉快；真正的安樂窩你可以比你成日「懶」響度休息唔願出街，心靈恬靜先係真正的安居。如果你買一層樓，要供30年，為左佢要死慳死抵，仲要擔驚受怕，怕失業供唔起，怕日後唔升值，點解要甘痛苦呢?! 話比你知，呢D壓力，唔係有個「會所」同「送高級家電」可以化解的。

我同老婆用左20個來整間屋，一應俱全，平時放工都唔想出去，因為間屋真係好舒服好舒服，真正安居樂業。冇錯，外表係幾殘，又冇會所，又冇海景，不過一樣冇損我地生活質素，故此，你問我幾多次，我都會建議你買間夠住的樓，不過花多少少錢做自己喜愛的裝飾同設計，雖然呢筆裝修費唔可以入MORTGAGE，不過就好可以比你自己的一個家。仲有，而家層樓供一皮到，開始有錢剩，可以想下其他投資；又或者事但一個冇野做，或者份工唔開心辭職，個CASH FLOW都可以頂半年，進可攻，退可守；你用一半收入去供樓，就一定冇彎轉。

最後，小小的意見，唔好去比較，每個人背景都唔同，人比人一定比死人。大家其他朋友一樣搵甘多，佢可以供層300萬的，可能係佢有家人照，你冇就唔好同人比。亦唔好等所謂好價入市，只要計過自已的「要」，唔好想太多的「求」，你買個價唔會差得去邊。

雖然我冇咩數據，不過如果你用以上方法去揀樓的，你層樓多數係一定會升值的。因為其實令層樓升值最重要原因係最基本的因素，例如圖則、實用率、地區、當你拎住呢D原則去揀樓，你一定可以正確評估到層樓的性價比。好的性價比，可以支持層樓一定升，就算係淡市，大蕭條後都係會升。因為在好市時，樓可以要來炒，住唔住都係其次了。但在淡市下，大蕭條下，人都係要住的，呢個時候，一層好住的樓﹙基本條件好的﹚，個價就一定「硬淨」，長遠固定的升幅，係可以預期的。

我堅信，各位比D心機，認清自己需要，拎緊宗旨，唔好同人比，唔好怕人笑﹙其實真係冇咩謂，住得好住得開心，或者相反，都係自己受晒，如是者，點解要人認同呢﹚，未上車的落力D去找，比D心機格價，唔好人云亦云，唔好等人比料，最後一定可以搵到自己個安樂窩。


補白
多謝O甘多位讀者分享，本人出POST，原意係分享下，比一D小小意見朋友，不過回覆的POST當中亦見到有D誤會同爭議，就覺得唔係O甘好，為免有更多誤會，我再澄清一、兩點：

1.
本人當日買樓，有朋友話有風險，因為問左人借錢、又分期，又P-LOAN，本實我係一個好穩陣的人，我計算的往往比現實多，雖然有時我甚至係過份擔心。就以上述上車來講，第一、本人家人係有BACK UP的 ﹙係老人家的旁身幾十萬，我極唔想問佢地，因為老人家幾十年死慳死捱，就只有呢幾十個旁身，係佢地的安全感，故此我未到絕路都唔想問佢地!! 不過，最少我去到絕路，例如絕到真係2個都冇野撈，都仲有少少保險啦﹚。親戚借的錢我都評估過，有咩事可以拖一拖，事前都講好晒，故此，呢PART未致於要令我被人收樓封門，而我而家還比親戚的，都係加住息慢慢還，心想唔同銀行，只要有條命，一定可以還清比人的，牙齒當金使。
2.
當時小弟其實轉左新工，新工份約都係2年期，之後再續。雖然香港地，法律保障老闆同有錢人，不過我評估過，出得呢2年約，應該最差都玩2年啦，而2年完左又有25%的花紅，似乎可以計到數喎!! 況且呢個係較差的情況，而事實上，我近來又續多2年約，即係我當初真係將情況預到最差先去做決定啦；
3.
澄清，本人跟太太當時係月入共3.5萬，係加埋，唔係每人3.5萬；不過，層樓分25年供，每月供8,000，管理費600，月供P-LOAN 4,000，電器每月2,000﹙有人話我月供電器都5,000，豈不是用左12萬買電器，我真係冇甘有錢!!﹚，所以每月一定要用的死線係：$15,000。O甘大個人，$15,000 都搵唔到?! 講句衰D，去地盤做散工都可以啦，最多辛苦D，男人大夫，有咩唔可以呀??
4.
如果有晒以上的考慮都話有風險，甘真係冇辦法；講真，在香港做打工仔，幾時有得你講百分之百?! 老闆要炒你，補一個月就可以喇，真係唔係好難，雖然我有時想好多，不過都覺得不能轉牛角尖LOR；
5.
仲有，係上車時，我同太太分享過所有風險同危機，又了解左佢份工的情況，呢個之前講漏左，不過係好、好、好重要的。因為除左可以了解大家財政情況、評估風險外，最緊要係2公婆大家支持，萬一真係情況大逆轉，大家都容易互相撐住過!! 幸好，過去2年呢件事冇出現過…
6.
有C兄講我用左10幾20個去裝修，係浪費，以當時情況，唔應該；我想講句比大家知，拍賣樓你買回來後，係咩都冇的，連間牆佢都同你扑埋喇；你要開番水電煤加駁過晒D電線加電位，都要成3皮O野，電位係每個計錢的。唔好講靚裝，起番牆，基本木工，水工，電工，鋪過地同磚，買個屎坑同浴缸，買番廚房Ｄ洗手盤，做番去水，加埋都10幾皮喇… 為左慳，我地用電爐，唔裝ＴＯＷＮＧＡＳ，用最平的料，最平的磚，又叫裝修做多幾個櫃，可以減少日後買傢俱，10幾萬你估好多野咩… 我覺得對唔住老婆係佢好喜歡木地板，不過由於價錢貴成2倍，我地都冇裝到；我第日有錢，一定會還佢呢個心願的…
7.
有人講我有首期就口響，O甘都好怨?????  我想問，一般貧苦基層，邊個唔係節衣慳食剩慳個首期回來的??!!  我係好彩有人幫到10幾萬，不過如果我冇人幫，就死慳死捱過2年再想方法LOR，我又唔係要住豪宅!!  至於你如果成30歲人，做10年O野，連10幾萬都冇，其實真係要檢討下；一年剩15,000，一個月都係$1,500，你手上部手機都分分鐘等於幾個月SAVING 啦… ﹙當然，如果真係實際還境係好困難，例如月入萬幾蚊有幾個人食飯，一D錢都冇得留低，呢D CASE我都好同情，而事實上，呢D朋友係真係唔應該要考慮買樓，而係先要搵人幫﹚
8.
又有人話我要家人的錢來承擔風險，其實好冇X用，我回應：冇錯，要身邊人承擔風險係冇X用，所以我未到絕路都唔動用老人家的官材本﹙見補充﹚… TOUCH WOOD如果當日我真係輸晒層樓，冇晒D錢，我都會日後死慳死抵還比佢地，仲要計番息，呢D係家教，牙齒當金使。幾十萬，只要唔死，有幾難還，最多做多份PART TIME，一定還得晒；有借有還，加埋息，O甘都算要佢地承擔咩，TOTAL LOSS 就算。講到尾，危難救急，煩到家人唔出奇，呢D就係親情LOR…  
9.
總結，我都係講一句，做好自己風險管理，買自己可以承受的樓，分清「要」同「求」，就可以做一個開心的上車決定，記住，係一個開心的決定，唔係一個實賺無痴牙的精明決定，前者係上車自住人所要的，後者係投資投機者所要的。

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