買房按揭首幾年，還的款都是利息？

在香港，經常聽長輩說，供樓頭幾年的供款基本上都系利息支出。如果這是事實，難怪阿媽教導借錢買房最好借少一點又或者按揭要盡快供完(借短年期)。

另一方面，好多磚家就提出，要趁低息環境買樓，利息支出就會少好多。那麽究竟今時今日(2019年8月)系香港，供樓利息是多少呢？首幾年供樓又是不是供款都是利息？

香港按揭首兩年供款，本金多過利息

找到答案的方法就是利用網上的按揭計算機，打開詳細供款表，比較當中本金部分和利息部分就可以。

假設借貸額是400萬，30年期，現時封頂利息是2.375%(對，香港年利息是2.375%)計算：

首2年，供款中有超過一半是本金，達到18萬7千，而利息支出就是18萬6千。承造按揭時銀行普遍會提供1.5%-2.1%的現金回贈，令供樓壓力進一步減輕。供樓以供本為主，其實系幫自己儲蓄。

2年後，即使樓價無升無跌，業主依然可以透過轉按去賺取銀行現金回贈，同時最多可以套現過去兩年供款的本金(即18萬7千)，為家庭需要例如裝修或旅行提供資金。

高息按揭，頭兩年供款中，8成都系利息

那麽為什麽上一輩供樓首幾年的供款基本上都是利息支出呢？原因是利息有好大分別。先不好用97年前後的10%利息去計算，大家可以用6%去計算。這是2008年金融海嘯前普遍的按揭利息，亦系現時新盤發展商按揭經常出現的利息水平。

同樣，假設借貸額是400萬，30年期，按揭利息6%計算：

頭2年，一共供款接近58萬，當中有47萬都系利息!! 即系話超過8成都系利息!!

難怪阿媽教落借錢(高息)買樓最好借少d又或者按揭要盡快供完(借短年期)。

發展商二按先甜後苦

總結而言，現時供樓的確系低息，銀行按揭牌價利息系2.375%，不過考慮供樓利息扣稅和銀行按揭現金回贈後，實際供樓利息低於2%。

即使在首2年按揭還款中，本金都占超過50%。

而高息的發展商按揭，最好的做法就系透過轉按，轉為低息的銀行貸款。發展商按揭通常在頭2-3年都系低於3%利息，之後就去到5%-7%的利息!

按揭計算機：

https://mortgagemaster.com.hk/calc/

發布於 2019-08-03 21:34
威庭財稅 | Time and money, save Both.​關註
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